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1세대 1주택 양도소득세 비과세

     (소득법 89조 ① 3호, 소득령 154조, 156조)

1세대 1주택(가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 제외)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 배율(도시지역 안의 토지는 5배, 도시지역 밖의 토지 10배)을 곱하여 산정한 면적 이내의 주택부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니함 (소득법 89조 ① 3호)

 1세대 1주택의 비과세 요건

 ① 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유할 것

 ② 3년 이상 보유할 것(소득령 154조 ①)

    다만, 서울시, 과천시, 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 5대 신도시지역의 주택은 2년 이상 거주하여야 함

 ③ 미등기 양도자산 및 고가주택(9억원)이 아닐 것

④ 주택의 부수토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 비과세 범위로 봄(소득령 154조 ⑦)

☞ 1세대가 1주택을 보유하면서 별거로 주택에서 일시 퇴거한 경우로서 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세됨(부동산거래관리과-338, 2010.03.05)

☞ 국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여 업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날을 다른 주택을 취득한 날로 보아 소득령 155조 ①에 따른 1세대 1주택 비과세특례를 적용하는 것임(부동산거래관리과-72, 2010.01.18)

☞ 개념 정리

◦ 1세대의 개념(소득령 154조 ①)     1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를     같이하는 가족과 함께 구성하는 집단    ※ 부부가 단독세대를 구성하더라도 동일세대로 봄(소득통칙 89－2)       배우자는 생계를 달리해도 동일세대로 봄(조특령 81조)     ☞ “가족”이라 함은(소득령 154조 ⑥)        거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함함     ※ 가족의 범위 : 형제자매, 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리 등     ☞ 배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우(소득령 154조 ②)        ① 해당 거주자의 연령이 30세 이상인 경우        ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우   ◦ 1주택의 판정(소득통칙 89－21)     1세대 1주택인지의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 판단함.     다만, 매매계약 후 양도일 이전에 특약으로 주택을 멸실하고 양도하는 경우 매매계약일 현재를 기준으로 판단     ☞ 주택이란        사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용  또는 등기내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 주택으로 봄. 거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단함     ☞ 다가구주택에 대하여는        한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봄(소득칙 74조)        다만, 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 봄

 주택 수 판정(소득령 155조 ③)

 - 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우

   공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄 (소득령 154조의2)

    다만, 공동상속주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주(상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 해당 주택에 거주하는 자, 호주승계인, 최연장자의 순서에 의한 자의 주택으로 간주) ☞ 소득령 155조 ③

 - 주택과 그 부수토지 소유자가 상이한 경우

   1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 봄

    (소득통칙 89-6)

   그러나 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단함(서면4팀-1423, 2006.05.18)

 - 주택은 보유기간이 3년이 넘고 그 부수토지는 3년이 안된 경우

   1세대 1주택에 부수되는 토지의 보유기간이 3년이 안된 경우에는 당해 토지에 대해서는 과세되는 것임(서면4팀-1620, 2005.09.08)

☞ 주택에 부수되는 토지의 범위

   지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 봄(소득통칙 89-7)

   주택의 부수토지는 당해 주택과 그 부지가 경제적 일체(거주자의 생활 근거지)를 이루고 있는 토지를 말하는 것이므로 그 토지가 주택 정착면적의 5배 또는 10배 이내라도 주거에 사용되지 아니하고 사업용(주차장 등)에 사용될 경우에는 주택의 부수토지로 보지 아니함(재산01254-101, 1986.01.14)

   주택을 분할(소득칙 72조 ②에 해당하는 경우 제외)하여 양도하거나 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착되지 아니한 부분만을 분할하여 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니함(소득통칙 89-8)

   주택에 부수되는 토지면적은 주택 정착면적의 10배(도시계획구역 내의 토지는 5배)를 초과하지 아니하는 것으로 주택 일부의 무허가 정착면적도 포함하여 계산함(소득통칙 89-9)

   주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적 배율 산정시 토지이용계획확인서상 택지개발예정지구로 지정된 지역은 도시지역(5배)에 포함되는 것임(서면5팀-830, 2008.04.17)

☞ 동일한 날에 2주택 이상 양도시 양도순서 판정방법(소득령 154 ⑨)

   양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 요건을 갖춘 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택(비과세대상 주택)을 양도한 것으로 봄

주택으로 보지 아니하는 경우

  ㉮ 주택이 공부와는 달리 실제용도가 “점포”인 사실이 확인된 경우

     (국심 2003서3157, 2004.01.14)

  ㉯ 사람이 살지 않는 폐가주택으로서 주택의 기능을 상실한 주택

     (심사 양도 2003－108, 2003.08.25)

  ㉰ “주택”이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, “오피스텔”이 이에 해당되는지 여부는 사실판단 사항임(재경부 재산 46014－40, 2003.02.18.).

  ㉱ 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포ㆍ사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 1세대 1주택으로 보지 아니함(소득통칙 89－3)

  ㉲ 사용인의 기거를 위하여 공장에 부수된 건물을 합숙소로 사용하고 있는 경우에 당해 합숙소는 주택으로 보지 아니함(소득통칙 89－11)

  ㉳ 관광용 숙박시설인 콘도미니엄(소득통칙 89－16)과 여행자를 위한 숙박용역을 제공하는 상업용 시설에 해당하는 펜션(Pension)은 주택에 해당되지 아니함(재산-2124, 2004.07.27)

 겸용주택의 경우(소득령 154조 ③)

   하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 자의 양도소득은 아래와 같이 처리함

☞ 주택면적 > 주택 이외의 면적 → 전부를 주택으로 보아 비과세  ☞ 주택면적 ≤ 주택 이외의 면적 → 주택 부분만 비과세

☞ 임대한 주택

   ‘주택’의 판정은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 이 경우 ‘임대’하여 주거전용으로 사용하는 건물부분도 주택에 포함함(재일 46014-2508, 1996.11.12)

☞ 주택에서 점포로 다시 주택으로 용도 변경된 경우 주택의 보유기간 계산은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간중에 주택으로 사용한 기간을 통산함(서면5팀-1245, 2008.06.11)

☞ 상가와 아파트를 동시 소유시 겸용주택 여부(소득통칙 89-17)

   하층은 상가로 되어 있고 상층은 주거용으로 된 아파트 건물(주상복합주택)을 함께 소유하는 경우에 이들을 겸용주택으로 보지 아니함

☞ 겸용주택의 경우 부수토지의 면적계산(소득통칙 89-18)

   겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같음

 ․ 주택의 정착면적=건물전체정착면적×(주택부분연면적/건물전체연면적)

 ․ 주택에 부수되는 토지면적=건물에 부수된 전체토지면적×(주택부분연면적/건물전체연면적)

☞ 겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산(소득통칙 89-19)

   겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산함

☞ 주택부분이 큰 겸용주택의 고가주택 판정

   겸용주택이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 때에는 그 주택 외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 고가주택의 규정을 적용함(국심 2005중1695, 2006.02.15)

 고가주택의 범위(소득령 156조 ①, ③)

   2008.10.07이후 최초 양도분부터 실지거래가액 합계액이 9억원을 초과하는 주택. 다만, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 그 전체를 하나의 주택으로 판단하여 고가주택 적용

 보유기간 계산

 1) 보유기간 및 거주기간 확인방법

☞ 보유기간(소득법 95조 ④, 소득칙 71조 ①)    보유기간은 주택의 취득일부터 양도일까지로 하며, 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지 ․ 건축물대장등본에 의함   ☞ 거주기간(소득령 154조 ⑤, 서면5팀-1703, 2007.05.29)    당해 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것이나, 그 내용이 불분명한 경우에는 주민등록표상 전입일로부터 전출일까지의 기간에 의함

 

 2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우

    가등기한 기간은 보유기간으로 보지 아니함

 3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우

    세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정함

 4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우

    증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산함

 5) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우

    아내의 보유기간만 가지고 판단함

 6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간

    소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산함

 7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우

    증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산함

 8) 별도세대원으로부터 상속받은 주택의 경우

    피상속인의 사망일부터 계산함. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산함

 9) 동일 세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우

    경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 함

10) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산함(다만, 재건축 공사기간은 포함하지 아니함)

  - 주택면적이 증가한 경우 보유기간 계산과 무관함

  - 부수토지 면적이 증가한 경우 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있음

11) 비거주자가 거주자로 전환되는 경우(소득령 154조 ⑧ 2호)

    비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간은 통산함(거주자 신분에서의 보유기간만을 통산함)

12) 재개발∙재건축사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발∙재건축된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우

    보유기간의 제한을 받지 아니하나, 아래 요건을 모두 충족하는 경우 에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있음

  - 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

  - 재개발∙재건축주택 완공전 또는 완공후 2년 이내에 대체주택 양도

  - 완공후 2년 이내 재개발∙재건축 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주(취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)

 3년 이상 보유하지 않아도 비과세를 적용하는 경우(소득령 154조 ①)

   다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 등 아래와 같이 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있음

1) 취학 ∙ 직장이전 ∙ 질병 등 부득이한 사유가 있는 경우(소득칙 71조 ③)

☞ 보유기간 특례요건

  ‣ 해당 주택에서 1년 이상 거주할 것

  ‣ 세대전원이 다른 시∙군으로 주거를 이전할 것

  ‣ 양도일 현재 다음 중 하나에 해당하는 부득이한 사유가 발생할 것

  - 교육법에 의한 학교에의 취학(유치원 ∙ 초등학교 ∙ 중학교는 제외)

  - 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

  - 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

 ※ 위와 같이 부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에는 보유기간의 제한없이 양도소득세가 비과세되지만, 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있음(소득통칙 89-10)

☞ 세대원 전원이 다른 시(특별시와 광역시 포함)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 지방자치법 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우 포함)를 말하는 것이나, 소득칙 71조 ③ 각 호의 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대원이 주거를 이전한 것으로 보는 것임(종합부동산세과-274, 2010.02.19)

☞ 소득칙 71조 ③ 1호에 따른 취학상의 형편을 판단함에 있어「초ㆍ중등교육법」에 의한 학교 중 유치원ㆍ초등학교 및 중학교에 취학하는 경우는 동 규정이 적용되지 않는 것이나 같은 법에 따른 특수학교에 취학하는 경우에는 적용되는 것이며, 이 경우 취학하는 당사자외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 보아 동 규정을 적용하는 것임(부동산거래관리과-170, 2010.02.03)

☞ 근무상의 형편으로 인한 부득이한 사유라 함은 현 주소지에서 통상 출퇴근이 불가능하여 출퇴근이 가능한 다른 시ㆍ군으로 세대전원이 주거를 이전하게 되는 경우를 말함(재산세과-4082, 2008.12.04)

2) 해외이주 또는 출국하는 경우(소득령 154조 ① 2호)

   해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 출국일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 출국일로부터 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도세 비과세

☞ 출국 후 2년이 지나 국내 주택을 양도하는 경우 해외이주 비과세 특례가 적용되지 아니함(부동산거래관리과-463, 2010.03.24)

☞ 이민으로 인하여 3년 이상 보유하지 않았을 경우(소득통칙 89-12)

   국내에 1주택만을 소유하던 거주자가 해외이민 등으로 인하여 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 제한없이 1세대1주택으로 비과세되며, 해외이주신고를 한 자가 양도하는 경우에는 납세보증서 등을 제출하고 출국예정일까지 세대전원이 출국하는 경우에도 적용함

☞ 1세대 1주택 비과세규정은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대에 대하여 적용하는 것으로, 주택의 소유자가 국내에 주소가 없거나 1년 이상 거소를 두지 않아 비거주자에 해당하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것이며,

   1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하여 출국일로부터 2년 이내에 국내에 보유하는 1주택을 양도하는 경우에 한하여 해당 주택은 소득령 154조 ① 2호 나목의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세 되는 것으로, 출국 후 2년이 경과한 후에 위 주택을 양도하거나, 세대원의 일부 또는 전부가 재입국하여 1년 이상 거주하다가 다시 출국하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 아니하는 것임

   (부동산거래관리과-461, 2010.03.24)

3) 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 (소득령 154조 ① 1호)

   임대주택법에 의한 건설임대주택을 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도세 비과세

☞ 건설임대주택을 취득하기 전에 다른 주택을 취득한 후 건설임대주택을 취득하여 양도한 경우 일시적 2주택 비과세특례가 적용되지 아니하는 것임(재산세과-540, 2009.10.26)

4) 협의양도 ․ 수용되는 경우(소득령 154조 ① 2호 가목)

   양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 자가 사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이며,

   이 경우 그 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수 토지의 경우에도 양도소득세가 비과세됨(재산세과-849, 2009.04.30)

☞ 시차를 두고 보상액이 지급되는 경우

  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 함께 수용된 경우로서, 당해 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우에는 전체를 하나의 양도행위로 보아 소득령 162조(양도 또는 취득시기)의 규정을 적용하는 것이며, 그 양도일이 2006.01.01 이후인 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임(서면4팀-3649, 2006.11.06)

☞ 잔여주택의 처분기한

   1주택을 보유한 1세대의 그 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세를 비과세(고가주택 제외)받을 수 있는 것이며, 이 경우 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것임(서면4팀-1351, 2006.05.12)

 장기저당담보주택의 비과세 특례(소득령 155조의2)

   국내에 1주택을 소유한 1세대가 아래 ①, ②, ③을 모두 충족하는 요건을 갖춘 장기저당담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 아니함

   다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않음

① 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일 것  ② 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월 ∙ 매분기별 등으로 대출금을 수령하는 조건일 것  ③ 만기에 해당 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것

 일반주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례

 - 1주택을 소유한 1세대가 주택재개발ㆍ재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ‘대체주택’이라 함)을 취득한 경우로서 아래 요건을 모두 갖춘 상태에서 대체주택을 양도하는 경우 에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않음(소득령 156조의2 ⑤)

☞ 주택재개발ㆍ재건축주택사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것  ☞ 주택재개발 · 재건축사업의 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)이 이사하여 1년 이상 거주할 것  ☞ 주택재개발ㆍ재건축사업의 주택이 완성되기 前 또는 완성된後 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

 - 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합입주권(도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분인가로 취득한 입주자 선정지위. 그 조합원으로부터 취득한 것 포함)을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합입주권을 소유한 경우 조합입주권을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용함(소득령 156조의2 ③)

☞ 위 경우에 있어 조합입주권을 취득한 날로부터 2년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우에도 아래의 요건을 모두 갖추면 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용함(소득령 156조의2 ④)

☞ 주택재개발 · 재건축사업의 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)이 이사하여 1년 이상 거주할 것  ☞ 주택재개발ㆍ재건축사업의 주택이 완성되기 前 또는 완성된後 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

 - 상속받은 조합입주권과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용함(소득령 156조의2 ⑥)

☞ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업(주택재개발사업 포함)의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득한 경우로서

    ① 주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고,

    ② 주택재건축사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며,

    ③ 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는

    소득령 156조의2 ⑤의 규정에 따라 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보아 소득령 154조 ①의 규정을 적용하는 것임(재산세과-1033, 2009.12.18)

☞ 주택의 완성일은 사용검사필증교부일이 되는 것이며, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에 빠른 날이 완성일이 되는 것임(재산세과-2700, 2008.09.05)

 1세대 2주택 양도소득세 비과세(소득법 89조)

☞ 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

지방이전 법인 사용인 및 종사자의 경우(소득령 155조 16항)

   수도권에 소재한 법인 또는「국가균형발전 특별법」제2조 제10호에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(광역시 포함)ㆍ군 또는 이와 연접한 시ㆍ군의 지역에 소재하는 경우 다른 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우 양도세 비과세

이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때(소득령 155조 ①)

   1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우 양도세 비과세

 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때(소득령 155조 ②)

   상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 때에는 상속주택에 관계없이 양도세가 비과세됨. 그러나, 상속주택을 먼저 양도하는 경우 과세대상임

 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때

   1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도세 비과세(소득령 155조 ④ )

 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때(소득령 155조 ⑤)

   1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도세 비과세

수도권 밖 읍․면지역 주택과 일반주택을 갖게 될 때(소득령 155조 ⑦)

   아래 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택과 그 외의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 양도세 비과세

 - 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)

 - 이농인(어업에서 떠난 자 포함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택

 - 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

 부득이한 사유로 두 채의 집을 갖게 될 때(소득령 155조 ⑧)

   취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 양도세 비과세

 매수자의 등기지연으로 1세대 2주택이 된 경우(소득통칙 89-5)

   양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 양도하였으나, 동 주택을 매수한 자가 소유권 이전등기를 하지 아니하여 부득이 공부상 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 1세대 1주택임이 사실상 확인되는 때에는 비과세로 함

 ’08.11.03 ~ ’10.12.31 기간 중 취득한 지방 미분양주택 과세특례

위 과세특례 기간 중 취득한 수도권 밖의 지방 미분양주택을 양도하는 경우 보유주택 수와 관계없이 일반세율 적용(조특법 98조의2)

 - 2010.12.31까지 매매계약 체결하고 계약금 납부한 경우 포함

- 특례대상 미분양주택은 2008.11.03 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태 주택. 또는 2008.11.03 현재 사업승인 얻었거나 사업승인 신청한 자가 분양하는 주택

 - 위의 과세특례기간 중에 취득한 지방 미분양주택은 기존에 보유한 일반주택을 양도할 때도 주택 수에 포함하지 아니함

 - 미분양주택 양도기한은 제한없으며, 장기보유특별공제도 적용

 ’09.02.12 ~ ’10.02.11 기간 중에 취득한 지방 미분양주택 과세특례

   위의 과세특례 기간 중에 서울특별시 밖에 소재하는 미분양주택을 취득하여 양도(취득일로부터 5년 이내에 양도하여야 함)하는 경우 양도차익 전액(수도권과밀억제권역은 60%) 감면함(조특법 98조의3)

 - “주택법” 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체와 2010.02.11까지 최초로 매매계약 체결하고 계약금 납부한 경우 적용함

 - 위의 과세특례기간 중에 취득한 지방 미분양주택은 기존에 보유한 일반주택을 양도할 때 주택 수에 포함하지 아니함

 - 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 적용됨

 - 서울특별시 밖의 미분양주택에 대한 5년간 양도소득세 감면과 지방 미분양주택에 대한 양도소득세 특례가 동시에 적용되는 경우 하나만 선택 적용함

※ 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역은 대지면적이 660㎡ 이내이고, 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡)이내인 주택에 한정함

 ’10.05.14 ~ ’11.04.30 기간 중에 취득한 지방 미분양주택 과세특례

   거주자 또는 비거주자가 2010.02.11 현재 지방 미분양주택을 2011.04.30까지 주택을 공급하는 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011.04.30까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 아래의 분양가격(모집공고안에 고시된 분양가격을 말함) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면함(조특법 98조의5, 2010.05.14 신설)

 - 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우

   해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 아래의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감함

 - 분양가격 인하율에 따른 감면율

  ․ 분양가격 인하율이 10/100 이하인 경우 : 60/100

  ․ 분양가격 인하율이 10/100 초과하고 20/100 이하인 경우 : 80/100

  ․ 분양가격 인하율이 20/100을 초과하는 경우 : 100/100

출처 : 계성 62회 동기회

글쓴이 : 정하용 원글보기

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